การเลือกขอสินเชื่อจากธนาคาร และการผ่อนให้เสียดอกเบี้ยต่ำ
การเลือกขอสินเชื่อจากธนาคาร
และการผ่อนให้เสียดอกเบี้ยต่ำ
เป็น 2 เรื่องที่ไม่ง่ายเลยสำหรับคนซื้อบ้านมือใหม่

เพื่อให้เป็นประโยชน์กับผู้อ่าน ผมจะแชร์ไอเดียบางส่วนที่น่าจะช่วยให้ได้ไอเดีย
หรือวิธีการบางส่วนที่ค่อนข้างเวิร์คกับผม

1. เป้าหมายการผ่อนเพื่อซื้อกับเช่า มีข้อดีข้อด้อยที่ต่างกันมาก

ถ้าคุณคิดจะซื้อบ้าน 
อยากแนะนำให้ถามตัวเองให้ชัดเจน
ว่าคุณต้องการซื้อเพราะอะไร?
เพราะถ้าต้องการแค่ที่อยู่อาศัย
การซื้อไม่ใช่คำตอบเดียว
บางทีการเช่าอยู่อาจจะตอบโจทย์มากกว่าได้
ทั้งในเรื่องทำเล พื้นที่ใช้สอย 
และความสะดวกในการเดินทางไปทำงาน

ถ้าคุณอายุยังน้อย เพิ่งเริ่มทำงานไม่นาน
โอกาสที่คุณจะเติบโตขึ้นและเปลี่ยนสถานที่ทำงาน
มีค่อนข้างสูง(มากกกก)
รวมถึงที่ทำงานเองก็อาจเปลี่ยนที่ได้ด้วย 
(เช่นขยายออฟฟิศ, ย้ายสาขา)

นอกจากนี้ยังมีปัจจัยอื่นที่ส่งผล
ต่อการเปลี่ยนที่อยู่อีกมาก นับตั้งแต่
เปลี่ยนแฟน(เอ๊ย) ไปยันการวางแผน
โรงเรียนให้ลูกก็ล้วนมีผล

บางคนบอกว่าการเช่าไม่ดีเท่าผ่อน 
ที่เพิ่มอีกนิดหน่อยแล้วเป็นเจ้าของได้เลย
แต่ในมุมกลับกัน การเช่านั้นมีความคล่องตัวสูง
กว่าซื้อผ่อนมากเพราะสามารถย้าย/เปลี่ยนที่
ได้ตลอด และเงินก้อนไม่จมไปแบบการผ่อน
ซึ่งเงินจมนี่คือความโหดร้ายขั้นสุดของสภาพ
ของทางการเงิน เพราะบ้านมักเป็นของราคาแพง
ที่สุดของมนุษย์เงินเดือนธรรมดาๆ

อีกประเด็นที่น่าสนใจในแง่การเช่าที่อยู่อาศัย ก็คือ
เป็นช่วงเวลาที่ควบคุมค่าใช้จ่ายได้ง่าย
และถ้าบริหารเงินดีๆอาจนำมาสะสมเป็นเงินก้อน
เพื่อช่วยลดวงเงินการผ่อนได้มาก
ลองนึกภาพซื้อบ้าน และบ้านชำรุดตอนคุณอยู่
และจำเป็นต้องซ่อม ซึ่งจะควบคุมค่าใช้จ่ายได้ยากมาก
.
.

2. เงินเก็บที่เหมือนเล็กน้อย
แต่มีผลต่อการกู้มหาศาล


การที่ใครซักคนจะกู้เงิน นั่นหมายถึงเงินในมือ
ไม่เพียงพอในการจ่ายเงินซื้อบ้านทั้งหมดทันที
แต่การที่มีเงินเก็บอยู่บ้างแล้วขอกู้เพิ่มบางส่วน
กับการขอกู้เงินทั้งหมดเพื่อซื้อบ้านนั้นต่างกันมาก

เคสนี้อาจนึกภาพตามได้ยาก ขอยกตัวอย่างง่ายๆ
สมมติเราอยากซื้อบ้านราคา 3 ล้าน แต่เงินไม่พอ
จึงไปขอกู้ธนาคาร โดยธนาคารคิดดอกเบี้ยเฉลี่ยตลอดช่วงเวลาผ่อนทั้งหมดที่ 6% และผ่อนด้วยสูตรมาตรฐานคือ ล้านละ 7,000 บาท/เดือน

2.1 ถ้าเราไม่มีเงินเก็บเลย ขอกู้เต็ม 3 ล้านบาท
สิ่งที่จะเกิด คือ เราอาจจะต้องจ่าย 21,000 บาท/เดือนไป 21 ปี และจ่ายดอกเบี้ยให้แบงค์ไป 2.275 ล้านบาท (จากเงินต้น 3 ล้าน) รวมเป็นเงินทั้งหมด 5.2 ล้านกว่าบาท

2.2 แต่ถ้าเรามีเงินเก็บ 1 ล้านบาทแล้วกู้แค่ 2 ล้าน
เราจะจ่าย 14,000 บาท/เดือน ไป 21 ปีเท่ากัน แต่ดอกเบี้ยรวมลดลงเหลือ 1.517 ล้านบาท รวมเป็นเงินที่ต้องจ่ายคืนธนาคารทั้งหมด 3.5 ล้านกว่าบาท

ลดดอกเบี้ยไปถึง 7 แสนกว่าบาท!
(และยอดเงินที่จ่ายต่อเดือนลดไป 7,000 บาททุกเดือนด้วย!)

ซึ่งก็นั่นแหล่ะ ถ้าไม่มีเงินเก็บ ก็จะไม่มีตัวเลือกอะไรให้ใครทั้งนั้น ดังนั้น คำแนะนำสำหรับคนจะซื้อบ้านคือ เก็บเงินก่อนซื้อบ้านนั้นดี ช่วยได้มาก
.
.

3. แต่ละธนาคารมีกลยุทธ์ต่างกัน

แต่ละธนาคาร ล้วนมี packages และเงื่อนไขต่างกันไปตามกลุ่ม target ลูกค้า บางธนาคารรับเฉพาะบ้านในโครงการ บางธนาคารจับมือกับ developer มาเสนอ แต่ทุกสูตรล้วนผ่านการคำนวณมาแล้วเป็นอย่างดี ผมเคยนั่งเอา packages ของธนาคารเดียวกัน มาคำนวณจริงจัง พบว่าพอครบ 3 ปี แต่ละสูตรมีผลต่างดอกเบี้ยห่างกันอยู่ในหลักร้อยบาท (จากเงินต้นหลักล้าน) ซึ่งแปลว่าสุดท้ายในสามปีแรก ธนาคารจะยังได้ดอกเบี้ยไม่ต่างกันเท่าไหร่ ขึ้นกับกลยุทธในการวางแผนผ่อนจ่ายของแต่ละคนมากกว่า ว่าจะลดเงินต้นได้ดีแค่ไหน

คำแนะนำที่เคยได้ยินมาจากคนทั่วไปคือ ถ้าจะซื้อบ้าน ควรผ่อนเพื่อให้ไม่ต้องรอเก็บเงินนานจนราคาบ้านขึ้นไปถึงไหนๆ และควรจะสามารถผ่อนจ่าย บ้านในวงเงินไม่เกิน ~ 30% ของรายได้ เพื่อให้การเงินไม่ตึงจนเกินไป ซึ่งอันนี้พิสูจน์แล้วจริง เพราะถ้าต้องผ่อนเกิน 30% ของรายได้มันจะหนักมาก
แต่ที่จำเป็นกว่ามาก คือ 70% ของรายได้นั้นต้องเพียงพอต่อการใช้ชีวิตจริงๆนะ (ไม่งั้นจะกรอบมาก เกิดฉุกเฉินอะไรจะลำบากเลือดตากระเด็น)

ความเห็นส่วนตัวอีกอย่าง ถ้าคิดจะขอสินเชื่อธนาคารไหน ขอให้ลองหัดคำนวณดอกเบี้ยสินเชื่อของธนาคารนั้นดูก่อน ซึ่งสิ่งที่จะเข้าใจมากขึ่้นก็คือ ดอกเบี้ยบ้านมันวิ่งทุกวัน ดังนั้นในแต่ละเดือนที่มีจำนวนวันไม่เท่ากัน ดอกเบี้ยรวมทั้งเดือนก็ต่างกันไปแต่ละวัน แต่จะไม่ต่างกันมากเท่าไหร่ยกเว้นคุณจ่ายช้า

พอเราคำนวณดอกเบี้ยเป็น คราวนี้คุณจะสามารถเปรียบเทียบ packages ข้ามธนาคารได้ ซึ่งจะได้เห็นความต่างของแต่ละธนาคารได้ (ผลต่างอาจถึงระดับหลักล้านได้ง่ายๆ)

ธนาคารใหญ่ที่ไม่ค่อยแคร์มักจะดอกเบี้ยรวมสูงกว่า 
ธนาคารที่พยายามให้สินเชื่อ(ผ่านแคมเปญต่างๆ)
ดังนั้นถ้าเปรียบเทียบดอกเบี้ยรวมได้ จะช่วยในการเลือกสินเชื่อของธนาคารได้ดีขึ้น

หมายเหตุ บาง package จะต้องทำประกันชีวิตเพิ่มเติมพ่วงเข้าด้วยถึงจะได้ดอกเบี้ยเรตพิเศษ ทำให้การคำนวณเปรียบเทียบอาจจะยากขึ้นอีกหน่อย

ในการขอสินเชื่อบ้าน ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีกเช่น 
ค่าทำสัญญา ค่าดาวน์ ค่าประเมินราคา (อันนี้บางธนาคารจ่ายให้ก็มี) ค่าจดจำนองและค่าโอนกรรมสิทธิ์ (สองอันนี้โหด) ค่าเบี้ยประกันบ้าน ค่ามิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้า ดังนั้นถ้าไม่มีเงินเก็บเลย จะบอกว่าจุดนี้จะยากลำบากยิ่งครับ
.
.

4. ทำอย่างไรให้ขอสินเชื่อผ่าน

หัวข้อนี้จริงๆไม่สันทัด เพราะเคยได้ยินมาหลายเงื่อนไขการพิจารณามากเลย ไม่ว่าจะต้องมีเงินในบัญชีเข้าออก ไม่มีหนี้ติดเครดิตบูโร ต้องมีเงินนิ่งๆในบัญชี ฯลฯ ส่วนตัวคิดว่า ท่าจะน่าจะปลอดภัยคือ 
การแสดงหลักฐานถึงวินัยทางการเงินที่ดีน่าจะช่วยได้มาก เช่น การมีบัญชีเงินเก็บที่ชัดเจน คือมีเงินเติมเข้าสม่ำเสมอเป็นระยะเวลายาวนาน ไม่ใช่เข้าสองพัน ออกพันเก้าตลอดมันก็ดูสถานะการเงินสุ่มเสี่ยงเกินไป

ตรงนี้ถ้าท่านไหนมีไอเดียดีๆ แชร์กลับมาได้ครับ เผื่อให้คนอื่นได้ประโยชน์ต่อ
.
.


5. จ่ายอย่างไรให้ดอกเบี้ยรวมต่ำ

อันนี้คือจุดหลักที่ผมคิดว่าสำคัญ (และถ้าทำได้ดี มันจะทำให้ชีวิตดีในระยะยาวๆ)

ก่อนลงเทคนิคต้องเข้าใจตรงกันก่อนว่า 
กู้เงินคือเราเอาเงินเขามาใช้ก่อน
และเราต้องจ่ายเงิน(ต้น)คืนเขา พร้อมดอกเบี้ย(ค่าเวลาที่เราได้ประโยชน์)คืนให้คนให้กู้
ซึ่ง เวลา กับ เงินต้น คือ ตัวแปรสำคัญ!

ดอกเบี้ยบ้านแม้จะน้อยกว่าสินเชื่อหรือกู้ประเภทอื่นๆ แต่เนื่องจากเงินต้นที่สูง และระยะผ่อนยาวๆ ดังนั้นดอกเบี้ยรวมจะไม่ได้น้อยอย่างตัวเลขที่เห็น โดยทั่วๆไป ดอกเบี้ยบ้านจะแทบเท่ากับเงินต้นเลยทีเดียว (เหมือนตัวอย่างในข้อ 2) และนั่นคงเป็นที่มาของคำว่าผ่อนบ้านจบ เหมือนจ่ายราคาเท่ากับบ้านสองหลัง

การจ่ายค่าผ่อนบ้านตามปกติ ถ้าคุณจ่ายตรงทุกเดือนดอกเบี้ยจะเป็นไปตามที่กำหนด คือ เอายอดเงินไปหักดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นก่อน และส่วนที่เหลือไปหักเงินต้น (จำลำดับการจ่ายในบรรทัดนี้ดีๆนะครับ นี่แหล่ะหัวใจ!)

ซึ่งทริคของธนาคารก็อยู่ตรงนี้แหละ!
เขาคำนวณมาแล้วให้ยอดชำระนั้นตัดดอกเบี้ยเยอะจนเหลือไปตัดเงินต้นน้อย พอเงินต้นเหลือเยอะ ระยะเวลาก็ยาวออกไป ดังนั้นดอกเบี้ยรวมก็เพิ่มขึ้น

ยกตัวอย่างเหมือนเดิม
บ้าน 3 ล้าน ผ่อนล้านละ 7,000 ต่อเดือน 
คือจ่ายเงินผ่อน 21,000 บาท/เดือน

5.1 ถ้าเราจ่ายตามสูตรปกติ
เราจะใช้เวลา ~ 252 เดือน (21 ปี) 
และดอกเบี้ยรวม ~ 2.28 ล้านบาท

5.2 ถ้าเราจ่ายเพิ่มอีก 1,000 บาททุกเดือน สิ่งที่เกิดขึ้นคือ
เราจะใช้เวลา ~ 230 เดือน (19.16 ปี) 
ดอกเบี้ยรวม ~ 2.05 บาท
(ประหยัดเวลาไปเกือบ 2 ปีกับ สองแสนกว่าบาท!!)

แถม...
5.3 แล้วถ้าเราจ่ายเพิ่มอีก 2,000 บาททุกเดือน ล่ะ
คำตอบคือ เหลือจ่าย - 212 เดือน (17.66 ปี) 
ดอกเบี้ยรวม ~ 1.87 บาท
(หายไป 3+ ปี กับสามแสนกว่าบาท !)

อันนี้ถ้าใครคำนวณไม่เป็น ผมเขียนโปรแกรมจำลองไว้ให้คิดเล่นคร่าวๆที่เวบนี้
http://www.windygallery.com/loan/index.php

ทั้งนี้หลายคนจะแนะนำว่ามีเงินก้อนให้รีบโปะ เพื่อตัดเงินต้นให้ลดลงเร็ว ซึ่งตามหลักการนั้นถูกต้อง แต่การจ่ายเงินจำนวนมากนั้น อาจทำให้สภาพคล่องทางการเงินต่ำ เช่น เกิดเจ็บป่วย รถเสีย ลูกเข้าโรงพยาบาล ฯลฯ ต้องใช้เงินฉุกเฉินอาจลำบากกว่าที่คิด (ข้อนี้ขอให้ระวัง ไม่เกิดกับตัวจะไม่รู้จริงๆ)

ความเห็นส่วนตัว วิธีที่ดีที่สุดในการผ่อนบ้าน คือจ่ายให้เกินยอดชำระอย่างสม่ำเสมอ
แม้ตัวเลขจะไม่มาก แต่การตัดเงินต้นมากกว่าปกติอย่างต่อเนื่อง จะเป็นการตัดดอกเบี้ยที่จะงอกเงยในอนาคตอย่างได้ผล (ดูจากตัวอย่างข้างต้นแล้วคิดดูว่าหมดหนี้เร็วขึ้น 2 ปีมันจะฟินขนาดไหน)

.
.

6. Refinance, ขอลดดอกเบี้ย

แบงค์ส่วนใหญ่จะออกแบบ package ให้ 3 ปีแรกดอกเบี้ยไม่แพง แล้วพอครบสามปีดอกเบี้ยก็จะกระโดดขึ้น ซึ่งโดยหลักการ คนก็จะมีทางเลือกอยู่สามแนวทาง

6.1 ถ้าจ่ายดอกเบี้ยตรงเวลามาตลอด 
ก็เข้าไปขอติดต่อลดดอกเบี้ยกับธนาคารได้

6.2 ขอย้ายไปทำสินเชื่อกับธนาคารใหม่ (อันนี้เรียก refinance) เพื่อเอาดอกเบี้ยถูกอีก 3 ปี ซึ่งมันจะมีค่าธรรมเนียมและค่าจัดการอีกพอสมควร ที่ต้องคิดดีๆว่าตกลงมันคุ้มกว่าดอกเบี้ยที่ลดลงหรือไม่

6.3 ไม่ทำอะไร ก็จ่ายดอกเบี้ยอัตราที่แบงค์เดิมกำหนด (มันก็จะหนักๆหน่อย)

ถ้าสรุปเป็นภาพใหญ่ก็คือ ถ้าเงินต้นยังเยอะ ยังไงก็ควรทำวิธีที่ 1 หรือ 2 แต่ถ้าเงินต้นน้อย วิธีที่สาม มันจะถูกกว่าครับ (สองวิธีแรกมักจะมีการล็อคว่าต้องอยู่ในสัญญาอย่างน้อย 3 ปี)

.
.

โดยหลักใหญ่ใจความน่าจะประมาณนี้ ขอให้ทุกท่านโชคดีกับการบริหารสภาพคล่องครับ
SHARE
Written in this book
Windygallery
Writer
windygallery
Photographer
I am a normal man in the quite imperfect world.

Comments