เล่าประสบการณ์ซื้อห้องเช่าหลังแรก
ที่มาที่ไปก็คือพี่หนุ่ม Money Coach นี่แหละ เป็นคนเปิดโลกทัศน์เราในเรื่องนี้ ตอนแรกที่ติดตามพี่หนุ่มก็คิดว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มันเป็นเรื่องที่ไกลตัวมาก ไม่คิดว่าจะทำได้ ก็เลยไม่มีความคิดที่จะทำเลย

วันนึงได้มีโอกาสไปเล่น Cash Flow ที่สำนักข่าว The Standard กับพี่หนุ่มและทีมงาน ได้เจอพี่ๆ ที่ติดตามพี่หนุ่มมานานเหมือนกัน เขาก็แนะนำให้ลงทุนในห้องเช่าเพื่อกระแสเงินสดอย่างในเกม พอหลังจากวันนั้นก็เลยลองศึกษาดู เผื่อจะได้ความรู้แล้วก็ช่องทางอะไรใหม่ๆ ในการลงทุนที่เรายังไม่รู้จัก

แหล่งข้อมูลหลักๆ ก็คือคลิปตาม YouTube ของพี่หนุ่ม แล้วก็หนังสือ “เกมเศรษฐี” ของพี่หนุ่มอีกเช่นกัน โดยเนื้อหาก็จะเกี่ยวข้องกับ Mindset เกี่ยวกับการลงทุน การประเมินและวิเคราะห์ทรัพย์สิน การซื้อ การถือครอง และการขายออก อะไรประมาณนี้ ที่ชอบก็คือแกมี Case Study ให้เราศึกษาค่อนข้างเยอะ อย่างน้อยก็ทำให้เราได้เรียนรู้กับประสบการณ์ของคนที่เคยผ่านมาแล้ว

ตั้งแต่วันแรกที่ศึกษา จนถึงวันที่เป็นเจ้าของห้องเช่าห้องแรกก็ประมาณ 4 เดือน แต่เอาเข้าจริงก็ใช้เวลาประมาณ 3 ชั่วโมง ในการศึกษาผ่าน YouTube แล้วก็ 2-3 สำหรับอ่านหนังสือให้จบก็เท่านั้นเอง เวลาส่วนใหญ่ที่เหลือก็คือทำงานได้ปกติ ไม่ได้รบกวนเวลางานอะไรเลย แต่ก็ต้องยอมเสียเวลาวันเสาร์ อาทิตย์บ้าง เพื่อออกไปลงพื้นที่ดูห้องที่หมายตาไว้

สำหรับขั้นตอนในการเป็นเจ้าของบ้านเช่าจะขอแบ่งออกเป็น 3 ขั้นตอนหลักๆ คือ

1. หาทรัพย์สินที่ใช่

2. หาธนาคารที่ใช่

3. เป็นเจ้าของมัน

โดยเนื้อหาในนี้จะไม่ขอกล่าวในข้อที่ 1 มาก เพราะมันก็จะเกี่ยวกับความรู้ซึ่งได้แนะนำแหล่งข้อมูลไปแล้ว

ส่วนข้อ 2 ก็แล้วแต่คนนะ โดยส่วนใหญ่ก็เน้นไปที่ธนาคารที่สะดวกกับเรา ซึ่งอาจจะเป็นธนาคารใกล้บ้าน ดอกเบี้ยต่ำ ใช้เอกสารน้อย หรือถ้าเรามีสวัสดิการก็ยิ่งดีเข้าไปใหญ่ แนะนำให้ลองหากันเองนะ ลองทำแล้วจะได้เห็นความแตกต่าง ข้อดีข้อเสียของแบงค์แต่ละที่มาเปรียบเทียบกันด้วย

เนื้อหาในนี้เราจะเน้นไปที่ข้อ 3 คือเมื่อเราได้ทรัพย์สินที่อยู่ในใจและธนาคารที่ใช่แล้ว ขั้นต่อไปก็คือการดำเนินมาทำให้ทรัพย์สินนั้นมาเป็นของเราสักที (แต่ก็ต้องจำนองแบงค์อยู่ดีนะ)

เมื่อคุยกับเจ้าของรู้เรื่อง ตกลงราคากันเรียบร้อยแล้ว งานเอกสารแรกที่ต้องทำเลยก็คือ สัญญาจะซื้อจะขาย โดยในสัญญานี้จะระบุ “รายระเอียดของห้อง” ตกลงกันว่าใครเป็น “ผู้ซื้อ” ใครเป็น “ผู้ขาย” ตกลงขายกันที่ “ราคาเท่าไหร่” และค่าธรรมเนียมที่จะเกิดขึ้นต่อไป “ใครจะจ่าย” (หรือหารครึ่งก็ได้) รวมไปถึง “ค่ามัดจำ” ที่เราต้องจ่ายเพื่อจองสิทธิในการยื่นกู้ ไม่ให้คนอื่นมายื่นซ้อนกับเรา

ซึ่งค่ามัดจำนี้ผู้ขายจะต้องคืนให้เราถ้าเรากู้ไม่ผ่าน หรือถ้ากู้ผ่าน เงินก้อนนี้ก็จะนำมาหักลบกับราคาบ้าน หรือไม่ก็คืนเราก็ได้ กรณีที่จะโดนยึดค่ามัดจำก็คือกรณีที่กู้ผ่าน แต่เราดันไม่เอาซะอย่างงั้น ซึ่งมันก็เป็นไปได้ถ้าราคาประเมินมันต่ำเกินไปจริงๆ จนเราต้องดาวน์เกินกำลัง หรือเราไปเจอสินทรัพย์ที่เรามองว่าคุ้มกว่า ประมาณนี้ ตัวเราเองก็เคยโดนยึดมาแล้วครั้งนึง ก็เสียดายไป

กลับมาในเรื่องทำสัญญา โดยในการทำสัญญาจะซื้อจะขายนี้ เราควรจะตกลงใจกับผู้ขายก่อนเลยว่าจะซื้อขายกัน “จริงๆ” ในราคาเท่าไหร่ โดยอาจจะมีการเซ้นสัญญากันอีกหนึ่งฉบับก็ได้ แล้วก็พยายามเขียนราคาในสํญญาให้ใกล้เคียงกับราคาที่แบงค์น่าจะประเมินได้มากที่สุด เพราะถ้าเราเขียนน้อยไป แบงค์ก็อาจจะประเมินให้เราน้อย แต่ถ้าเขียนมากไปแล้วแบงค์ประเมินได้ต่ำกว่ามากๆ เราจะเสียทั้งเงินดาวน์เยอะ และ ค่าธรรมเนียม ณ กรมที่ดินเยอะตามไปด้วย

ดังนั้นกฏข้อหนึ่งคือ ทำอย่างไรก็ได้ให้ “ใช้เงินตัวเองน้อยที่สุด”

ต่อมาก็จะเป็นเรื่องของเราแล้วที่จะติดต่อกับธนาคารเพื่อยื่นกู้ เราก็จะต้องส่งเอกสารตามที่เขาต้องการ ซึ่งโดยทั่วไปก็จะมีเอกสารของตัวเราและผู้ขาย (สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน) เอกสารที่ยืนยันว่าเรามีรายได้ (เช่น สลิปเงินเดือน statement) และสัญญาจะซื้อจะขาย หรือถ้าเป็นสินเชื่อสวัสดิการ บางทีเขาก็จะขอหนังสือรับรองเงินเดือนจากเราด้วย ซึ่งก็ต้องทำเรื่องจากต้นสังกัดเราไป โดยจะใช้เวลาดำเนินการประมาณ 1 สัปดาห์

ในวันยื่นกู้ ธนาคารก็จะให้เซ็นเอกสาร ถามนู่นนี่ ถ้าเป็นหลังแรกของเราแล้วเขาถามว่าจะเอาไปทำอะไร ก็บอกไปเลยว่าซื้ออยู่เอง แต่ถ้ามีหลายหลังแล้วก็คงบอกว่าซื้อลงทุนแหละ ถ้าเราแสดงให้เห็นว่าเราสามารถผ่อนชำระเขาได้ เขาก็ไม่มีปัญหาอะไรหรอก

ส่วนระยะเวลาที่จะผ่อนชำระ แนะนำให้เลือกระยะเวลาที่ “นานที่สุด” เท่าที่จะเป็นไปได้ เพราะอย่าลืมว่าสิ่งที่เราต้องการก็คือ “กระแสเงินสดต่อเดือนมากที่สุด” หรือถ้าใครมีแผนอื่นก็ไม่ว่ากัน สามารถปรับได้หมดเท่าที่เราต้องการ

จึงขอสรุปกฏข้อต่อมา เป็นข้อที่ 2 และ 3 ว่า “ธนาคารอยู่ไม่ได้ถ้าไม่มีลูกค้า” และ “กระแสเงินสดต่อเดือนต้องบวกมากที่สุด”

หลังจากนั้นก็เป็นการรอพิจารณาว่าธนาคารจะอนุญาตให้เรากู้มั้ย ซึ่งถ้าเราไม่ได้มีปัญหาอะไรเรื่องการชำระหนี้มาก่อน หรือเราแสดงหลักฐานว่าเราสามารถผ่อนชำระให้เขาได้ทั้งก้อน เขาก็จะอนุมัติให้เรา แล้วขั้นตอนต่อไปก็คือการเข้าไป ประเมินราคา สินทรัพย์ที่เราจะนำไปจำนองเขา หรือก็คือห้องที่เราจะซื้อนั่นแหละ

โดยหลังจากเรายื่นกู้ไปประมาณ 1-2 สัปดาห์ ธนาคารจะโทรมาเพื่อนัดไปประเมินราคา ซึ่งจะเป็นเสาร์อาทิตย์ก็ได้ เพราะคนประเมินเป็น Outsource จากบริษัทข้างนอก เขาคงชินกับการประเมินราคาวันหยุดแล้วแหละ ให้เราขอเบอร์คนที่จะมาประเมินไว้เพื่อจะได้ติดต่อกันได้โดยตรงไม่ต้องผ่านแบงค์ นัดเจ้าของห้องให้เรียบร้อย และในกรณีที่ห้องมีผู้เช่าก่อนแล้ว ก็ควรจะให้ผู้เช่ายินยอมด้วยตามมารยาท

พอถึงวันประเมินก็พยายามไปให้ตรงเวลา ก่อนเวลายิ่งดี คนประเมินจะได้ไม่หงุดหงิด เผื่อจะประเมินให้เราสูงหน่อย โดยในวันนี้เราจะต้องจ่ายค่าประเมิน ขึ้นอยู่กับแบงค์ว่าจะกำหนดไว้ที่เท่าไหร่ ยิ่งสินทรัพย์ราคาสูง ค่าประเมินก็จะขึ้นสูงตามไปด้วย โดยนี่จะเป็นค่าบริการที่บริษัทประเมินเก็บไปเป็นรายได้นี่แหละ

หลังจากนี้ก็รอลุ้นว่าราคาประเมินจะได้เท่าไหร่ และแบงค์จะอนุมัติให้เท่าไหร่ โดยจะใช้เวลาไปอีก 1-2 สัปดาห์ รอไปอีก ระหว่างนี้เราก็อาจจะต้องลองโทรไปตามงานด้วยนะ เผื่อเขาจะเร่งให้เราได้บ้าง และพออนุมัติปุ๊บ เขาก็จะเรียกให้มาทำสัญญา โดยพยายามไปทำให้เร็วที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ไม่งั้นอาจจะไม่ทันกำหนดโอนได้ ดังนั้นจึงขอเน้นย้ำให้เลือกสาขาที่เราสะดวกที่สุด

ในวันเซ็นสัญญาก็อาจจะมีการขอเอกสารเพิ่มเติม เช่น Statement ที่ออกโดยธนาคารและมีตรารับรอง ซึ่งเราต้องไปขอที่สาขาโดยตรง ไปที่เคาท์เตอร์ บอกว่ามาขอ Statement พนักงานเขาก็รู้อยู่แล้ว เราก็บอกไปว่าขอย้อนหลังกี่เดือน และให้เตรียมค่าธรรมเนียมการออกไปด้วย ของเราโดนไป 200 ขอย้อนหลัง 6 เดือนที่ TMB

พอไปถึง แบงค์ก็จะถามว่าเราสะดวกโอนวันไหน ก็ให้เราตกลงกับผู้ขายเลยว่าจะไปเจอกันที่กรมที่ดินวันไหนดี ถ้าจะให้ดีก็นัดวันโอนกับคนขายไว้ก่อนล่วงหน้าเลยก็ได้ เผื่อเวลาให้ลางานกัน จะได้ไม่มีปัญหากับที่ทำงานทั้งสองฝ่ายด้วย

ในวันโอน พอมาถึงกรมที่ดินก็ให้มองหาตัวแทนของธนาคารเรา ซึ่งเขาจะเตรียมเอกสารไว้ให้เราอยู่แล้ว เราก็มีหน้าที่เซ็น แล้วก็รอเจ้าหน้าที่เรียก แนะนำให้มาแต่เช้าเลยครับ จะได้เสร็จเร็วและทันเวลา จบภายในวันเดียวแน่นอน

โดยเอกสารที่ตัวแทนธนาคารนำมาให้เราก็จะมี สัญญากู้เงิน ที่จะบอกว่าเรากู้ธนาคารไว้เท่าไหร่ ที่อัตราดอกเบี้ยเท่าไหร่ และผ่อนต่อเดือนเท่าไหร่เป็นระยะเวลากี่ปี สัญญาจำนองเป็นประกัน และข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำนอง เป็นข้อตกลงของเรากับธนาคารว่าเราจะนำห้องที่เราซื้อมาจำนองเพื่อเป็นหลักประกันกับธนาคารว่าเราจะผ่อนชำระเงินกู้ที่ยืมมาให้เต็มจำนวนตามสัญญา

หลังจากนั่งรอมาพักใหญ่ๆ ก็ถึงเวลาที่เจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะเรียกเราไปตรวจสอบเอกสาร โดยเจ้าหน้าที่ก็จะประเมินราคาห้องเราและคิดค่าธรรมเนียมที่เราต้องเสียกับผู้ขาย ซึ่งก็แล้วแต่ว่าจะเสียกันคนละเท่าไหร่ ตามที่ได้ตกลงกันไว้แต่เรก ซึ่งค่าธรรมเนียมต่างๆ ก็จะมีดังนี้

1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คือภาษีที่กรมสรรพากรเรียกเก็บในกรณีที่มีรายได้ ซึ่งในที่นี้ก็คือรายได้จากการขายห้องนั่นเอง ซึ่งโดยปกติผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบ

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นภาษีที่เรียกเก็บในกรณีที่ผู้ขายถือครองไว้ไม่ถึง 5 ปี โดยจะนีบตั้งแต่วันที่รับโอนบ้านมา ซึ่งภาษีตัวนี้จะคิดอยู่ที่ 3.3% ของราคาประเมินที่ดิน หรือราคาซื้อขายแล้วแต่ว่าอันไหนจะมากกว่ากัน แต่ก็จะสามารถยกเว้นได้เช่นกันในกรณีที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป หรือบ้านหลังนี้ผู้ขายได้รับมาเป็นมรดก

3. อากรแสตมป์ จะคิดในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินกรมที่ดิน แต่จะได้รับการงดเว้นในกรณีที่เราเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไปแล้ว

4. ค่าธรรมเนียมการโอน เรียกได้ว่าเป็น Service Charge ที่กรมที่ดินเป็นธุระให้เราก็แล้วกันครับ โดยจะคิด 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน

5. ค่าจดจำนอง จะเกิดขึ้นเมื่อเราต้องจำนองสินทรัพย์ของเราไว้กับธนาคาร โดยก่อนหน้านี้ไม่นาน รัฐบาลเพิ่งมีนโยบายให้ลดจากเดิมคิดเป็นอัตรา 1% ของวงเงินกู้ แต่ในปัจจุบันเปลือเพียงแค่ 0.01% ของวงเงินกู้เท่านั้น เรียกได้ว่าลดกระหน่ำซัมเมอร์เซลเลยทีเดียว

สำหรับค่าใช้จ่ายต่างๆ เหล่านี้ เราควรจะตกลงกับผู้ขายให้จบเลยภายในวันนั้น เพื่อจะได้ไม่เป็นภาระต่อกันอีกในอนาคต ต่างคนก็ต่างแยกย้ายไปดีกว่าครับ

หลังจากเคลียร์ค่าใช้จ่ายกันเรียบร้อยก็จะเป็นการรออีกครั้งหนึ่ง จากนั้นเจ้าหน้าที่ก็จะเรียกเราไปดูโฉนด แล้วเราก็จะเห็นชื่อเราอยู่ในนั้นแล้ววว เย้



เท่านี้แหละครับ ประสบการณ์การซื้อบ้านเช่าหลังแรกของเรา คิดว่าหลายๆ เมื่ออ่านจบแล้วก็ยังอาจจะไม่เข้าใจทั้งหมดหรอกครับ ตัวเราเองก็เช่นกัน ทำไปก็ทำเท่าที่รู้ อะไรที่ไม่รู้ก็ต้องถามเพื่อให้รู้นั่นแหละครับ แล้วประสบการณ์จะช่วยสอนให้เราเก่งขึ้นได้อย่างแน่นอน เราเชื่อแบบนั้น

ขอบคุณที่อ่านมาถึงตรงนี้นะ หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์กับทุกคนไม่มากก็น้อยนะ ไว้วันหลังถ้ามีประสบการณ์อะไรใหม่ๆมาอีก จะรีบมาเล่าให้อ่านกันอีกนะครับ



SoSo

blogofsoso.blogspot.com

SHARE

Comments

Macaupong
2 years ago
 ผมเป็นคนนึงที่สนใจใน อสังหาริมทรัพย์  จึงอยากให้ ขอแชร์ประสบการณ์ทุกขั้นตอน ในการขอกู้ครับว่า มีความยากลำบากแค่ไหน เจออะไรบ้าง ยุ่งยากอะไรบ้าง  ถ้าแชร์ประสบการณ์เรื่องนี้จะเป็นประโยชน์มากๆ สำหรับผู้ที่สนใจครับ พากันรวย!  ผมจะขออนุญาต ติดตามคุณไว้นะครับ ขอบคุณครับ
Reply